从“互联网+”的初生浪潮，到房企系规模试水，再到保租房政策驱动国资深度入场——十余年来，行业历经三轮演变，已从追求规模扩张的“地产时代”，迈入运营为王、效益优先的“资管时代”。

　　如今，我们面对的是一个“双轨并行、内卷与机遇并存”的品质租住市场，产品力、运营力、资管力正取代规模成为企业真正的护城河。从“好房子”到“好服务”，赛道在不断拓宽，模式在持续重构，价值被重新定义。

　　8月21日，“中国好租住：产品力铸就资管力——2025全国品质租住大会”北京站，正是在这样的背景下应时而开。我们不再仅仅讨论“如何租房”，而是深入追问：如何以产品回应人心？如何借运营穿越周期？如何凭资管对接资本？如何靠生态赢得未来？

　　本文从生存法则到资本策略，从产品创新到运营实战，从长租蓝海到银发经济，深度剖析品质租住时代的核心与未来。

　　长租公寓运营本质是组织管理工作，其核心是“时间与风险管理的动态平衡”。不能只追求房地产思维下的规模扩张，效益重于规模，而效益来源于精益化的组织能力（人才、流程、产品）。

　　长租公寓的成功，还依赖于能将认知转化为行动和成果的组织核心能力。企业需专注、专心，做好长期“熬时间”的准备，实现动态平衡。

　　行业在政策与市场双驱动下进入新阶段，需以产品差异化、运营精益化、资本理性化应对双轨制格局。企业应摒弃规模迷信，聚焦效益，通过强化产品力、优化运营链路、深化组织变革，并不断提升知识价值，才能在日益“内卷”但前景广阔的品质租住市场中立足发展。

　　租赁住房市场需求旺盛，增长动力强劲。但当前的发展受到供应结构不合理和符合金融化（如发行公募REITs）高质量合规资产稀缺的双重制约。

　　长租公寓运营难点：一是低租金回报率，依赖租金收入难以实现可持续经营；二是产品与需求错配，市场缺乏足够的高品质房源，无法满足租户对美好生活的日益增长的需求。

　　规模是“过去式”，运营能力与产品创新是当前重点。自如已拥有百万间级直营房间和大量平台项目的运营实绩，但认为规模仅是行业入场门槛。未来将更聚焦于产品多元化与精细化运营，而非单纯追求规模扩张。

　　“新型房地产”依然是国民经济支柱产业，只是主战场已从过去房地产开发阶段的“卷土地”，转向了城市更新时代的“卷房子”。

　　在住房租赁行业，精细化运营已成为企业生存与发展的核心能力，其本质是“增收”与“降本”双线并重的系统性工程，而非单纯为了省钱。国企背景的企业更需通过精细化打破传统粗放管理模式，实现真正的市场化竞争力。

　　精细化没有终点，需持续迭代与外部赋能。企业需保持“永远不及格”的心态，通过内部流程优化与外部专家合作，不断深化精细程度，最终实现经营成果的提升。

　　当前，中国康养产业正步入历史性窗口期。国务院首度以“一号文”形式推动银发经济发展，标志着政策体系趋于完善。与此同时，60后“新老年”群体步入退休阶段，年均新增规模达2000万人。该群体消费观念开放、支付能力强，推动市场从“生存型养老”向“品质型康养”跃迁，服务型、体验型消费成为新增长点。预计2035年银发经济规模将突破19万亿元，逐步成长为国民经济的重要支柱。

　　与面向年轻人的、需求可标准化的长租公寓不同，老年人的服务需求千差万别。养老社区的核心难点与关键能力在于，如何通过一套标准化的运营体系，去满足每一位长者高度个性化的需求，从而将新型养老机构打造成一个“喜闻乐见”、充满活力的社区，而非与社会脱节的“孤岛”。

　　新型养老生态系统不是简单的“养老院+”，而是将长租公寓的居住属性与酒店式服务、医疗健康支撑、物业服务、家政服务、文娱活动、心理慰藉乃至社区矛盾调解这八大功能深度融合，打造一个“一站式”的综合性生活社区。其核心竞争力来自于这种颠覆性的、高度集成的业态组合模式，精准满足长者多层次、全方位的需求。

　　虽然正在探索通过公募REITs或与保险公司合作等退出路径，但相比已相对成熟的长租公寓赛道，养老资产的金融化退出渠道仍有待进一步打通和完善。因此，投资养老需要有更长期的回报预期和耐心资本。

　　批量式的存量资产转型康养项目，需回答两大核心问题：短期，如何让项目出彩；中长期，如何持续平衡运营。

　　运营专业化与资产金融化是康养项目可持续的核心。前期需开展全面统筹，从项目定位、产品设计到营销推广需全程以运营为导向，避免硬件缺陷和二次浪费；中期以服务创造溢价，需建立标准化服务体系与智慧化管理平台，比如通过嫁接医疗险、护理险等金融工具，增强客户支付意愿和信任度；后期是否具备“运营+金融”的双轮驱动能力，将成为企业能否穿越周期、实现规模扩张的关键，需通过金融工具实现资本回收与再投资。

　　康养不仅是一种业态，更是存量时代下资产增值和城市功能提升的战略工具。随着更多社会资本与产业资源涌入，一个覆盖“预防-照护-康复-文娱”的全产业链生态正在形成。能够率先打通“资产改造-服务运营-资本变现”闭环的企业，将在未来十年占据银发经济的核心赛道。

　　医养健康领域的存量资产盘活与精细化运营，必须采用 “设计-运营一体化”的全周期服务模式，以前期策划、数据驱动和持续迭代为核心，才能真正实现资产增值与用户体验的提升。

　　在康养产业中，智能化技术与复合业态模式正成为破解盈利难题的核心路径：通过智能设备与机器人提升照护精准度并降低人力成本，同时以“养老+长租公寓”等混合业态平衡前期投资与长期回报，吸引险资及跨界资本布局，推动行业向全周期健康管理和城市老龄综合体方向演进。

　　康养产业正呈现“高端化、金融化、居家化”的三重趋势：头部险资依托客群与资本优势聚焦高端养老赛道，推动存量资产改造与证券化增值；同时，行业积极探索居家养老供应链整合与ToC转型，以“前店后厂”模式抢占90%居家养老市场，从规模化扩张迈向分层运营与生态构建。